Investissement locatif en zone tendue : caractéristiques et principes de la démarche

Investissement locatif

L’urbanisation a provoqué un déséquilibre démographique entre certaines zones géographiques de la France. Cette différence considérable entre l’offre et la demande a entraîné de sérieuses difficultés d’accès au logement au sein du parc résidentiel déjà existant. Le niveau des loyers s’est alors mis à augmenter. Pour s’assurer qu’ils soient équitables, leur évolution est régie en fonction des mesures prises au niveau de la Commission nationale de concertation.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue est une zone d’urbanisation continue avec plus de 50 000 habitants et un déséquilibre marqué entre la demande et l’offre de logements. Ceux qui veulent louer un appartement ou une maison dans ce type de zone géographique font face à une recherche fastidieuse. Le marché de l’immobilier y est tendu étant donné que les logements répondent difficilement à la demande.

En France, cette situation concerne plus d’un millier de communes et villes comme Nice, Montpellier, Toulon, Sète et Grenoble. Auparavant, les propriétaires étaient libres d’imposer leur propre loyer, mais dorénavant ils sont encadrés.

Encadrement du loyer dans les zones tendues

Même si le loyer est soumis à un règlement et à une limite légale de plafonnement, il existe tout de même quelques exceptions. Il peut être fixé librement dans le cas d’un logement neuf ou ancien qui est mis en location pour la première fois. Il en va de même pour un logement qui n’a pas eu de locataires depuis plus de 18 mois ou un logement qui a fait l’objet d’une rénovation depuis moins de 6 mois. Pour bénéficier de cette exception, le montant des travaux doit être équivalent à la dernière année de loyer du logement.

Il est également possible de faire augmenter le loyer, tout en étant conforme à la réglementation. Les propriétaires peuvent se permettre cette augmentation de loyer lorsqu’ils viennent de rénover ou d’entreprendre une remise aux normes (comme la hauteur interrupteur par exemple ) du logement. Une augmentation de loyer est également possible lorsqu’il a été démontré que celui-ci est sous-évalué. Dans ce dernier cas de figure, le montant supplémentaire ajouté au loyer ne doit pas excéder la moitié de la différence entre celui du voisinage et l’ancien loyer sous-évalué.

Les loyers sujets à un encadrement de loyer

L’encadrement de loyer est une procédure applicable sur les logements servant de résidence principale à son occupant. Il peut être loué en location meublée ou vide, le contrat de location sera le même. Le règlement sur le plafond des loyers concerne donc les baux de location vide de trois ans, les baux de location meublée de 1 an, les baux de location de 9 mois attribués à des étudiants (à ce sujet, renseignez-vous sur l’ acte de caution solidaire ) et les baux de mobilité. Notez que les logements loués en tant que logements de fonction ou habitations secondaires ne sont pas concernés par cela. Il en va de même pour les habitations louées au cours d’une saison.

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