Lorsque vous pensez à la construction modulaire traditionnelle, la plupart des gens imaginent des bâtiments bon marché d’un ou deux étages, ou une maison à l’emporte-pièce sur un camion roulant qui est livrée à son emplacement permanent. Mais la méthodologie de la construction modulaire a beaucoup évolué. De nos jours, la construction modulaire consiste à fabriquer les éléments structurels de base d’un bâtiment – appelés modules – dans une usine ou une installation hors site, puis à les transporter sur le site de construction pour les empiler et les assembler ensuite sur une fondation ou un podium.

Cela a réellement transformé les possibilités de construction de bâtiments de moyenne ou de grande hauteur. L’un des principaux avantages de la construction modulaire est qu’elle permet de réaliser simultanément les travaux de fondation et la construction des modules. Le travail hors site comprend la construction de tout ou partie d’un bâtiment et peut inclure une partie ou la totalité des finitions et du mobilier, tandis que le travail sur site crée les fondations structurelles, le podium et le noyau de l’ascenseur/des escaliers. Les modules sont ensuite livrés et empilés pour créer le bâtiment fini. Pour en savoir plus, lisez cet article.

Parmi les exemples récents de construction de tours modulaires, on peut citer le plus grand complexe d’appartements modulaires préfabriqués de la côte ouest, situé à Oakland, et la plus grande tour modulaire du monde, un immeuble d’appartements à Brooklyn. Pour la ville de New York, où la construction et l’aménagement de tours sont en constante évolution, certains ont déclaré une « révolution de la construction modulaire », car la ville encourage désormais activement l’utilisation de systèmes modulaires.

Pourquoi la construction modulaire ? Avec l’augmentation des coûts des biens et des matériaux, la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction et les progrès technologiques dans le domaine de la construction modulaire de moyenne et grande hauteur, l’avenir du secteur est assuré. Alors que les structures de moyenne hauteur sont généralement à ossature de bois et comptent jusqu’à cinq étages, les tours sont soit à ossature d’acier, soit en béton, chacune des unités modulaires étant spécifiquement conçue pour supporter la charge des unités situées au-dessus d’elle.

Lorsqu’ils sont planifiés correctement, les avantages sont substantiels, à commencer par un gain de temps de 25 à 50 % grâce aux travaux de construction simultanés sur le site et hors site. En outre, cela pourrait permettre de réaliser des économies pouvant aller jusqu’à 25 % d’un budget de construction type. La construction modulaire qui a lieu dans des usines hors site tire parti d’un environnement contrôlé, où les intempéries sont moins un facteur, où les modules peuvent être construits selon des spécifications exactes, où il y a une meilleure qualité de travail et moins de gaspillage de matériaux, et où la sécurité des travailleurs est mieux contrôlée. Les promoteurs, les architectes et les ingénieurs collaborent en permanence pour faire de la construction modulaire un processus qui soit un modèle d’efficacité et de qualité.

Les défis de la construction modulaire Avec toute nouvelle mise en œuvre technologique viennent des obstacles et des défis logistiques, et la construction modulaire n’est pas différente. Une fois que le développeur a déterminé qu’un système modulaire fonctionnera pour le type de projet prévu, il est très important de trouver le bon personnel spécialisé dans la construction modulaire, car il devra comprendre les nuances, la coordination nécessaire et les spécifications techniques pour mener à bien ces projets. Un examen de l’expédition, de la livraison et de l’échelonnement des modules influencera la conception, de sorte que les retards pourront être évités au moment de la livraison. Les limites de taille des modules peuvent être dues à des contraintes de transport ou d’accès, et les modules ne peuvent être aussi grands que des conteneurs d’expédition lorsqu’ils sont livrés depuis l’étranger. La taille et l’emplacement du site du projet doivent permettre l’utilisation d’une grue, la livraison par camion et éventuellement le stockage des modules. La conception du bâtiment et la détermination de la méthode de livraison et d’assemblage doivent être coordonnées dès les premières étapes de la planification du projet.

Pour les structures de grande hauteur et les développements complexes à usage mixte, le niveau de complexité technique pour l’exécution peut être exponentiel. De petites erreurs peuvent conduire à de grandes erreurs, le fait de ne pas être à la hauteur, même de la plus petite fraction, de n’importe quel composant de module peut aggraver la situation étage par étage et entraîner de graves défauts structurels. Alors que de plus en plus de professionnels de la construction travaillent sur des projets modulaires de taille moyenne et des projets dans des zones urbaines concentrées, il n’y a pas beaucoup d’équipes qui ont l’expérience du travail sur des projets de grande hauteur. Lorsque vous engagez des entrepreneurs, des ingénieurs et des vendeurs, faites appel à une équipe établie et expérimentée, ayant une expérience directe du portefeuille lié à votre type de projet. Deuxièmement, comme le noyau et les modules du bâtiment sont construits en même temps dans des endroits différents, un très haut niveau de coordination est nécessaire entre les concepteurs et le fabricant ; les plans architecturaux, structurels et mécaniques doivent être entièrement coordonnés avant le début de la construction (avant la clôture d’un prêt). Très peu d’éléments peuvent être détaillés ou modifiés pendant le processus de construction sans perturber le déroulement général du projet.

L’installation utilisée pour construire les modules et les éléments de construction doit également être bien adaptée à une production sans faille. Des problèmes au niveau de l’installation de construction modulaire peuvent bloquer le projet, tandis que des retards sur place peuvent nécessiter le stockage des modules terminés dans l’installation ou ailleurs. Il peut également y avoir des exigences d’inspections sur le site et dans l’installation impliquant le service local de construction, ou d’autres considérations réglementaires et de conformité (zonage, accessibilité, délivrance de permis) qui doivent être prévues pendant la phase de conception.

Enfin, étant donné que la construction modulaire comporte de nombreux coûts initiaux, la majorité des fonds budgétaires étant dépensés avant la livraison des modules, l’institution de prêt doit être au courant du budget et de l’allocation des fonds pour la construction simultanée des modules de fondation et de plancher.

Considérations relatives à la gestion des risques de construction En fin de compte, la construction modulaire est un investissement « à gros risque et à forte rentabilité ». Bien qu’il y ait davantage de contingences et de facteurs de risque à prendre en compte dans la planification du projet, les économies et la commodité peuvent contribuer à élargir les options du projet pour les promoteurs et les investisseurs. L’optimisation d’un résultat favorable se résume à la mise en place d’une équipe de gestion des risques de construction expérimentée et bien informée, qui peut évaluer tous les aspects de la budgétisation, de l’exécution et du personnel du projet avant le versement du prêt et tout au long du projet.

Pendant le processus de souscription et avant le déboursement du prêt, un examen des documents et des coûts (DCR) et des évaluations des entrepreneurs (CE) sont des étapes essentielles pour évaluer la viabilité du projet. Un examen des documents et des coûts est une évaluation complète de tous les aspects de la planification du projet, y compris (mais sans s’y limiter) la portée globale des travaux proposés, la conformité de la portée des travaux avec les permis de construire et les approbations de zonage, l’exhaustivité et la pertinence des plans, contrats et autres documents de construction, la pertinence du budget global, la répartition des coûts inclus dans le budget de construction par poste et la faisabilité du calendrier de construction proposé. Cela comprend un examen du ou des processus d’approbation des autorités locales et de toute ébauche de processus d’inspection.

Les évaluations des entrepreneurs aideront à vérifier l’expérience, l’expertise, la charge de travail et les antécédents non seulement de l’entrepreneur général et de ses sous-traitants, mais aussi de l’architecte, des concepteurs, des ingénieurs, des fabricants et de toute autre partie prenante impliquée dans un aspect quelconque du projet. Comme indiqué ci-dessus, les défis et les exigences techniques uniques d’un projet d’immeuble modulaire de grande hauteur nécessitent une équipe sophistiquée dotée d’un plan solide.

Après l’octroi du prêt, alors que la construction des fondations et des unités modulaires commence, le maintien d’un budget régulier et l’évaluation des progrès réalisés permettent de maintenir les projets sur la bonne voie. Le suivi des progrès de la construction (CPM) comprend des inspections sur place et hors site des installations. C’est essentiel pour les parties de l’infrastructure, comme le noyau de l’ascenseur, qui sont construites sur place, et pour s’assurer que les spécifications du projet correspondent aux unités modulaires et que les étapes de réalisation du projet sont respectées. Le contrôle et le décaissement des fonds (CF/DF) est un outil essentiel, car jusqu’à la moitié de tous les coûts modulaires sont dépensés d’avance. La budgétisation et le contrôle des prélèvements de fonds pour le reste de la construction permettent d’éviter des retards coûteux et une mauvaise gestion des fonds du projet.

La construction modulaire est une évolution passionnante du secteur qui, si elle est planifiée et exécutée correctement, peut accroître l’efficacité, réduire les coûts et offrir des options de qualité en matière de disposition et de matériaux pour divers types de bâtiments. Pour les promoteurs immobiliers et hôteliers, ainsi que pour les investisseurs de portefeuille, la technologie modulaire préfabriquée permet de réaliser des économies d’échelle qui peuvent révolutionner les besoins en matière de logements et de bâtiments commerciaux contemporains.