L’île Maurice (1,3 million d’habitants) est une petite nation insulaire située dans l’océan Indien, à l’est de Madagascar et de l’Afrique continentale.  Le marché immobilier y est florissant, plieurs années après que le gouvernement ait décidé d’ouvrir l’île aux riches acheteurs étrangers.

Les étrangers ont été attirés par l’île en raison de la beauté de ses paysages et de ses plages vierges. En outre, l’île Maurice offre de grands avantages fiscaux aux étrangers, un bon système éducatif, un faible taux de criminalité et un système de santé bien développé.  Selon M. Gervel, entre 15 000 et 25 000 expatriés vivent actuellement à l’île Maurice.

Elle possède l’une des économies les pl fortes et l’une des démocraties les pl stables d’Afrique, et l’un des niveaux de vie les pl élevés d’Afrique, avec un PIB par habitant de 11 228 euros en 2018, selon le Fonds monétaire international (FMI).

Les prix de l’immobilier résidentiel ont grimpé d’environ 133 % en 2018 par rapport aux niveaux de 2010, dans un contexte de forte demande continue de la part des acheteurs locaux et étrangers. Pour plus d’informations, lisez cet article.

Adaptez votre stratégie d’investissement immobilier à l’étranger !

Après les Français, le deuxième pl grand nombre d’investisseurs étrangers à Maurice sont maintenant des Sud-Africains. En 2018, les Sud-Africains représentaient 25 % des ventes de biens immobiliers aux étrangers, contre 14 % seulement en 2015.

« L’île Maurice devient rapidement une seconde maison pour les Sud-africains et avec les récents changements dans la législation sur les investissements immobiliers du gouvernement mauricien, il est maintenant beaucoup plus facile d’investir dans des propriétés résidentielles et commerciales sur l’île et il y a un nombre accru de développements disponibles pour les acheteurs sud-africains, tant résidentiels que commerciaux ».

Environ 280 millionnaires sud-africains – ceux qui ont des actifs investissables de pl d’un million de euros – ont déménagé à Maurice depuis 2007, selon le cabinet d’études de marché New World Wealth.

En 2015, le gouvernement a créé le Property Development Scheme (PDS), permettant aux étrangers d’acheter des villas, avec un droit de mutation uniforme de 5 %, fionnant ainsi deux anciens programmes d’incitation. Tout comme les programmes précédents, connus sous les acronymes RES et IRS, un investisseur étranger peut obtenir un permis de séjour permanent s’il achète une propriété d’une valeur d’au moins 500 000 euros.

Parmi les autres programmes d’investissement étranger mis en place ces dernières années, citons le programme intégré d’hôtels (IHS) en 2012, le programme Smart City (SCS) en 2015 et le programme Ground Pl Two (G+2) en 2016.

En 2018, le prix médian d’une résidence à Maurice s’élevait à 6,5 millions MUR (177 375 euros ), selon LexpressProperty.com. Cependant, le prix médian des propriétés dans le cadre des programmes d’incitation destinés aux étrangers était de 20 millions MUR (545 800 euros ).

Les propriétés d’une valeur inférieure à 26 millions MUR (709 500 euros ) représentent environ 70 à 75 % de la demande totale, tandis que les propriétés d’une valeur supérieure à 37 millions MUR (1 million de euros ) représentent les 20 à 25 % restants, selon Mikael Le Luron d’ENL Property.

Les solides fondamentaux économiques du pays sont un atout. L’économie a connu une croissance de 3,8 % en 2018, ce qui correspond à la croissance annuelle moyenne de 3,7 % de 2009 à 2017, selon la Banque de Maurice. La croissance économique devrait atteindre 3,7 % cette année et 3,8 % en 2020, selon les estimations du FMI.

Le boom de la construction se poursuit

Depuis que l’île Maurice s’est ouverte aux acheteurs étrangers, 85 projets résidentiels ont été approuvés dans le cadre du RES, environ 12 projets résidentiels dans le cadre de l’IRS et 52 projets dans le cadre du PDS, selon Mauriti Sotheby’s International Realty.

Parmi les nouveaux développements à Maurice ouverts aux acheteurs étrangers, on peut citer

– Au cœur de Grand Baie, dans la région nord très prisée de l’île Maurice, le Parc de Mont Choisy Golf and Beach Estate comprend environ 250 unités résidentielles. Le prix des propriétés est actuellement de 880 000 euros .

– Pointe d’Esny Le Village, sur la côte sud-est, près de Blue Bay, compte 550 unités résidentielles et un hôtel-appartement de 120 unités. Les prix varient entre 6 millions MUR (163 732 euros ) et 28 millions MUR (764 080 euros ).

– Rockview, situé près de Grand Baie, possède six villas dont le prix moyen est de 13 millions MUR (354 752 €).

– Nautilya, situé à Pointe aux Canonniers et à proximité du domaine de golf de Choisy, de classe mondiale, offre huit appartements et deux penthoes. Ce développement en bord de mer propose des unités de trois chambres à coucher pour un montant d’environ 6 135 000 MUR (167 415 €).

– Ki Resort Apartments est un complexe résidentiel situé à Pereybere, au nord de Grand Baie. Des appartements de deux et trois chambres à coucher sont proposés pour un prix compris entre 4,5 millions MUR (122 799 €) et 7,6 millions MUR (207 393 €).

– Akasha Villas, situé à Black River sur la côte ouest à Tamarin, offre des vues sur la mer et la montagne aux propriétaires.  Le prix des villas indépendantes sur la rivière commence à environ 11,35 millions de MUR (309 725 euros ).

– Asmara Beachfront Residences est un autre complexe hôtelier situé à Black River, qui propose des appartements à partir de 660 000 euros .

Les zones résidentielles les pl prisées de l’île Maurice sont Flic en Flac, Quatre Bornes, Grand Baie, Tamarin et Pereybère.

« Avec tout ce qu’elle offre, l’île Maurice est vraiment le nouveau point chaud de l’immobilier sur le continent », a déclaré Theo Pietersen de Seeff Mauriti.

Le secteur de la construction a connu une croissance de 9,5% en 2018, après une croissance de 7,5% en 2017, selon l’Economic Development Board (EDB).

Les investissements étrangers dynamisent le marché du logement

Le nombre d’acheteurs étrangers augmente à Maurice depuis que le pays a assoupli ses règles d’accession à la propriété à l’étranger en 2002.

En 2002, le gouvernement a introduit le Integrated Resort Scheme (IRS), le premier du genre, pour encourager les investissements étrangers directs sur le marché local. Il permet aux étrangers d’acheter une propriété en pleine propriété dans le cadre d’un développement résidentiel intégré, moyennant un investissement minimum de 500 000 euros pour une surface maximale de 1,32 acres. L’acheteur étranger obtiendra automatiquement un permis de résidence et un statut de résident fiscal – 15 % d’impôt sur le revenu et sur les sociétés, pas d’impôt sur les pl-values, et des droits de succession minimaux.

Puis, en 2007, le Real Estate Scheme (RES) a été lancé comme alternative aux propriétés de l’IRS. Les projets RES sont construits sur une pl petite surface de terrain, ce qui fait que les prix de l’immobilier sont pl bas que ceux des propriétés de l’IRS. En outre, le RES est une option pl flexible car il ne nécessite aucun investissement. Toutefois, si le prix d’achat est inférieur à 500 000 euros, l’acheteur étranger ne peut pas obtenir de permis de séjour permanent et sera autorisé à vivre à Maurice pendant un maximum de 6 mois par an. Mais si l’investissement dépasse 500 000 euros, les acheteurs étrangers bénéficieront des mêmes privilèges que ceux d’un investisseur de l’IRS.

Ensuite, l’Integrated Hotel Scheme (IHS) a été lancé en 2012 pour permettre aux investisseurs étrangers de posséder une chambre, une suite ou une villa dans des complexes hôteliers. Le complexe hôtelier doit être développé sur un terrain de pl d’un hectare, en pleine propriété ou à bail. L’acheteur d’une unité conclut un contrat de bail par lequel la propriété est relouée au vendeur. L’acheteur peut toutefois occuper l’unité pendant 45 jours au maximum par an. Le SIH ne délivre pas de permis de séjour permanent à l’acheteur.

En 2015, le gouvernement a fionné le HIS et le RES en un seul programme de développement immobilier (PDS). Les petits et les grands lots sont désormais soumis aux mêmes contraintes, avec un droit de mutation uniforme de 5 % au lieu de 70 000 D pour l’enregistrement d’un acte sous l’IRS et de 25 000 D sous le RES. Comme dans les régimes précédents, un investisseur étranger peut obtenir un permis de séjour permanent pour l’achat d’une propriété d’une valeur d’au moins 500 000 euros.

Le Smart City Scheme (SCS), lancé en 2015, vise à établir de nouveaux écosystèmes urbains intelligents sur l’île. Le SCS offre également aux investisseurs étrangers un permis de séjour mauricien à l’acquisition d’une propriété résidentielle d’au moins 500 000 euros américains. Les villes intelligentes seront un mélange d’équipements résidentiels, commerciaux et de loisirs, offrant aux acheteurs potentiels des villas, des appartements, des duplex et des maisons de ville, et en même temps des bureaux, des parcs industriels, etc. Les acheteurs bénéficieront également de toute une série d’équipements, notamment des universités, des établissements de santé, des hôtels et des restaurants, des attractions touristiques, des centres commerciaux et un centre culturel, entre autres. En outre, les investisseurs locaux et étrangers seront exonérés de l’impôt sur le revenu et de la taxe sur la valeur ajoutée sur les bâtiments.

Moka Smart City, développée par le groupe ENL, est l’une des premières villes intelligentes de Maurice. Parmi les autres projets de villes intelligentes approuvés figurent Mon Tresor, Cap Tamarin, Uniciti et Jin Fei.

En décembre 2016, la loi sur les restrictions à la propriété des non-citoyens a été modifiée pour permettre aux étrangers d’acheter des appartements dans des développements de condominiums d’au moins deux niveaux au-dess du sol (G+2), à condition que le prix de vente de l’appartement ne soit pas inférieur à 6 millions de MUR (163 732 euros ). Le programme Ground Pl Two (G+2) n’offre aucune limitation quant au nombre d’unités achetées et au droit de les louer. Toutefois, il ne donne pas à l’acheteur le droit d’obtenir le statut de résident permanent.

Transactions de biens étrangers

De 2005 à 2018, il y a eu environ 2 737 transactions immobilières dans le cadre des régimes IRS, RES et PDS, pour une valeur totale de 73,7 milliards MUR (2,01 milliards D).

– IRS : un total de 1 186 ventes réalisées entre 2005 et 2018

– RES : environ 1 323 ventes réalisées entre 2009 et 2018

– PDS : un total de 228 ventes réalisées entre 2016 et 2018

Les Sud-Africains s’emparent des maisons mauriciennes

Après les Français, le deuxième pl grand nombre d’investisseurs étrangers à Maurice sont maintenant des Sud-Africains.  Les propriétés résidentielles de luxe situées sur la côte ouest sont populaires parmi les Sud-Africains, tandis que la partie nord de l’île est une destination favorite des investisseurs français.

Les acheteurs sud-africains ont tendance à investir entre 8,5 millions MUR (231 952 euros ) et 20 millions MUR (545 772 euros ) pour une propriété à Maurice, selon M. Pietersen.

Les autres acheteurs étrangers viennent de Grande-Bretagne, de l’île de la Réunion, de Madagascar, d’Atralie, du Canada, de Belgique, de Suisse et de Chine.

L’immobilier représente environ un tiers du total des IDE à Maurice, stimulé par les arrivées de touristes qui ont augmenté de 4,3 % par rapport à l’année précédente en 2018, pour atteindre 1 399 408 personnes, avec des recettes touristiques brutes en hase de 6,3 %, à 64,04 milliards de MUR (1,75 milliard de euros ).

Croissance du marché de la location de luxe

Le fort tourisme de l’île a encouragé la croissance d’un marché de la location de luxe.  Les maisons et appartements à louer sont principalement situés dans le nord et l’ouest.

Les loyers de luxe varient de 130 000 MUR (3 548 €) à 325 000 MUR (8 869 €) par mois, ce qui est bien pl élevé que le loyer médian de 40 000 MUR (1 092 €) par mois. Les villas en bord de mer et les propriétés locatives situées à proximité des zones touristiques sont plus chères.

Les rendements locatifs bruts pour les développements de premier ordre varient de 3,5 % à 4 %, selon Pam Golding.

Des taux d’intérêt bas, un marché hypothécaire en expansion

La plupart des banques proposent des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers en roupies mauriciennes ou dans de nombreuses autres devises. Le taux d’intérêt varie de 3 à 5 % pour les prêts immobiliers en euros, de 5 à 7 % pour les prêts en euros américains et de 4,8 à 5,75 % pour les prêts en roupies mauriciennes. Pour l’EUR et l’D, le taux d’intérêt généralement utilisé est le London Interbank Offered Rate (LIBOR), et pour le MUR, c’est le Prime Lending Rate (PLR), qui est lié au taux des pensions de la banque centrale.

Soutenu par la faiblesse des taux d’intérêt, l’encours total des prêts au logement a bondi de 15 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 70,77 milliards de MUR (1,93 milliard de euros ) en septembre 2019, soit environ 14 % du PIB. En août 2019, la Banque de Maurice, la banque centrale du pays, a réduit le taux directeur des prises en pension à un niveau record de 3,35 %.

Le ratio prêt/valeur (LTV) maximum pour les étrangers est d’environ 70 % de la valeur estimée de la propriété, avec une durée de 15 ans.

Une économie stable et progressive

L’économie a progressé de 3,8 % en 2018, après une croissance annuelle moyenne de 3,7 % de 2009 à 2017, selon la Banque de Maurice. Le FMI prévoit une croissance de 3,7 % cette année et de 3,8 % en 2020.

En 2018, le chômage est tombé à 6,9 %, contre 7,1 % en 2017, 7,3 % en 2016 et 7,9 % en 2015.

Le déficit budgétaire est gérable à 3,2 % du PIB en 2018, inchangé par rapport à l’année précédente, selon la Banque de Maurice.

Les pressions inflationnistes sous-jacentes sont restées faibles en octobre 2019, les prix à la consommation de base ayant augmenté de 1,8 %. L’inflation s’est élevée en moyenne à 3,5 % au cours des deux dernières années.

Lors des récentes élections générales qui se sont tenues le 7 novembre 2019, l’Alliance morisienne de centre-droit du Premier ministre Pravind Jugnauth a obtenu une confortable majorité avec 42 des 70 sièges parlementaires, et a formé un gouvernement à elle seule. M. Jugnauth a succédé à son père, Anerood Jugnauth, au poste de premier ministre en janvier 2017 sans passer par un vote populaire.