Deux frères héritent de la maison familiale, un couple non marié achète un appartement à deux, une mère et son fils veulent acquérir ensemble un studio à mettre en location. Dans ces trois cas, le bien appartient à plusieurs personnes, et la question qui se pose n’est pas de savoir s’il faut une structure, mais de savoir laquelle s’appliquera par défaut si personne ne choisit.
Indivision ou SCI : qu’est-ce qui change vraiment ?
Sans démarche particulière, un bien détenu à plusieurs relève du régime de l’indivision. Chaque propriétaire détient une quote-part, perçoit les revenus à proportion de cette quote-part et supporte les charges dans la même proportion, sans qu’aucun mètre carré lui appartienne en propre.
La SCI repose sur une logique différente. La société devient propriétaire du bien, et les associés détiennent des parts sociales de cette société. Les statuts fixent alors qui décide quoi, à quelle majorité, et selon quelles règles une part peut changer de mains. C’est cette liberté de rédaction qui distingue les deux régimes, bien plus que la fiscalité dont on parle d’ordinaire en premier.
Vente du bien : pourquoi l’unanimité bloque une indivision
Dans le cadre du régime légal de l’indivision, les décisions se prennent par paliers. Un indivisaire peut agir seul pour les actes conservatoires, ceux qui préservent le bien, comme des travaux de toiture après une tempête. La majorité des deux tiers des droits indivis suffit pour les actes d’administration courante, la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation par exemple.
La vente, elle, relève des actes de disposition, et la décision se prend à l’unanimité. Un seul indivisaire opposé au projet immobilise donc la totalité du bien, et cette situation dure tant qu’il maintient son refus, sauf autorisation du tribunal dans des cas limités.
Une convention d’indivision écrite permet d’organiser la gestion pour cinq ans renouvelables ou pour une durée indéterminée. Sa rédaction exige l’intervention d’un notaire dès qu’un bien immobilier figure dans la succession.
Création d’une SCI : quelles démarches prévoir ?
Une société civile immobilière réunit deux associés au minimum, sans nombre maximum. Les statuts fixent la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les règles de vote et les conditions d’entrée ou de sortie d’un associé. Deux SCI qui détiennent le même bien se distinguent par ce seul document.
Aucun minimum légal ne s’impose au capital, et les associés l’apportent en numéraire ou en nature, par exemple par l’apport du bien lui-même. Le gérant, associé ou non, se désigne dans les statuts ou par décision collective, et son nom figure ensuite sur l’extrait Kbis de la société.
Viennent ensuite la publication d’un avis de constitution dans un support habilité du département du siège, puis l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, accompagnée de la déclaration des bénéficiaires effectifs. Les démarches de création SCI se déroulent dans cet ordre, et la rédaction des statuts précède tout le reste, car ajouter une clause après l’immatriculation oblige à effectuer une modification statutaire et une nouvelle publication.
Sortie d’un associé : que devient sa part ?
C’est sur ce point que les deux régimes divergent le plus nettement. En indivision, chacun peut demander le partage à tout moment, sauf jugement ou convention contraire, et les autres indivisaires n’ont alors d’autre choix que de racheter sa quote-part s’ils veulent conserver le bien.
En SCI, la part se cède, et les statuts encadrent cette cession par une clause d’agrément qui soumet l’arrivée d’un nouvel associé à l’accord des autres. Le père qui souhaite transmettre progressivement à ses enfants procède ainsi par donations successives de parts, année après année, sans toucher au bien lui-même.
La SCI ne convient pas à tous les projets
Une société a une vie juridique, et cette vie a un coût administratif : assemblée annuelle, tenue d’une comptabilité, formalité et publication à chaque changement de gérant ou de siège. Pour un studio détenu par une seule personne, opter pour ce montage ne fait qu’alourdir l’administratif sans apporter de véritable solution. Elle prend son sens dès que plusieurs personnes détiennent un bien ensemble, dans la durée, et préfèrent écrire leurs propres règles plutôt qu’appliquer celles du code civil.
