Lorsque vous constituez un dossier de prêt immobilier, la nature et la présentation de vos revenus ont un impact direct sur la décision de la banque et sur le montant qu’elle acceptera de prendre en compte. Certaines ressources sont intégralement retenues, d’autres le sont partiellement, et certaines exigent des justificatifs plus lourds. Cet article détaille les principaux types de revenus que les établissements financiers examinent, les règles usuelles d’imputation et les pièces à fournir pour maximiser vos chances d’obtenir une proposition favorable.
1. Le salaire des salariés
Le salaire net constitue le socle le plus solide du dossier pour un salarié en CDLes banques demandent généralement les trois derniers bulletins de salaire, le contrat de travail et parfois une attestation employeur. Si le salarié est en CDI ancienneté raisonnable, le salaire est souvent retenu à 100 %. En revanche, pour un CDD, une période d’essai récente ou un intérimaire, la banque prendra en compte la stabilité et la récurrence : elle peut exiger plusieurs contrats successifs ou appliquer une pondération ou un délai avant pleine prise en compte.
2. Les primes, commissions et heures supplémentaires
Les éléments variables du salaire (primes, commissions, heures supplémentaires) ne sont retenus que s’ils sont récurrents et justifiables sur une période. La pratique habituelle consiste à calculer une moyenne sur 12 à 36 mois selon le dossier. Les justificatifs demandés sont les bulletins de salaire couvrant la période, les relevés annuels et l’avis d’imposition. Sans historique suffisant, la banque peut exclure ces éléments ou ne les retenir que partiellement.
3. Les revenus locatifs
Les loyers perçus sont considérés comme un complément de revenus, mais ils subissent une décote afin de couvrir les risques et charges (vacance locative, travaux, impayés). La décote usuelle se situe autour de 20 à 30 % selon les établissements et la qualité des locataires. Pour les justifier, la banque réclame les baux signés, trois dernières quittances, le dernier avis d’imposition lié au bien et la liste des charges. Si les loyers financent partiellement un autre crédit, la banque déduira la mensualité correspondante.
4. Les pensions, rentes et prestations sociales
Les pensions de retraite, rentes ou allocations régulières sont généralement retenues à 100 % si elles sont pérennes. Les justificatifs exigés sont les relevés de versement récents, les notifications officielles et l’avis d’imposition. Pour un emprunteur jeune qui perçoit des prestations temporaires, la banque évaluera la durée restante et la probabilité de maintien : une réserve peut être appliquée si la ressource est limitée dans le temps.
5. Les revenus d’indépendant (professions libérales, artisans, commerçants)
Pour un travailleur indépendant, la banque s’appuie sur les bénéfices nets tels qu’ils ressortent des bilans et des liasses fiscales. La règle commune est de calculer une moyenne sur deux exercices voire trois si l’activité est cyclique. Les documents demandés incluent bilans, comptes de résultat, liasses fiscales, et avis d’imposition. La prudence bancaire peut conduire à une minoration si les revenus apparaissent volatiles ou fortement liés à un seul client.
Comment les banques calculent la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est calculée en fonction des revenus retenus, des charges (autres crédits, pensions alimentaires) et d’un taux d’endettement maximal, souvent fixé à 35 % du revenu net mensuel. Les banques appliquent aussi un reste à vivre minimal pour les ménages. Les revenus retenus après pondération servent de base au calcul de la mensualité maximale acceptable. Une simulation réaliste tient compte des décotes appliquées aux loyers et à l’irrégularité des revenus variables.
Pièces à fournir : checklist essentielle
- Contrat de travail et trois derniers bulletins de salaire
- Attestations employeur et relevés de primes/commissions
- Baux, quittances et avis d’imposition pour les revenus locatifs
- Bilans, liasses fiscales et déclarations d’impôts pour indépendants
- Relevés de versement pour pensions, rentes et allocations
- Avis d’imposition le plus récent pour l’ensemble des revenus
Conseils pratiques pour présenter un dossier solide
1) Anticipez et centralisez : préparez un PDF complet regroupant toutes les pièces. 2) Mettez en évidence la récurrence : si vos primes sont régulières, calculez et documentez la moyenne sur plusieurs années. 3) Corrigez les situations atypiques : un contrat en CDI en période d’essai récente mérite une lettre explicative de l’employeur. 4) Faites appel à un courtier : il peut négocier la prise en compte des revenus variables et comparer les pratiques des banques.
Erreurs fréquentes à éviter
Ne pas joindre l’avis d’imposition, omettre les contrats de location signés, ou présenter des revenus indépendants sans bilans clairs sont autant d’erreurs qui entraînent des refus ou des offres moins favorables. Evitez également de multiplier les crédits avant de déposer votre dossier : une mensualité en cours réduit immédiatement la capacité d’emprunt.
En résumé, la clé réside dans la preuve de régularité et dans la qualité des justificatifs. Chaque banque a ses règles de pondération, mais en présentant un dossier clair, détaillé et documenté vous donnez toutes les chances d’obtenir une offre adaptée à votre profil.
