Les règles de 1 % et 2 % en matière d’investissement immobilier peuvent être des outils utiles pour évaluer les investissements immobiliers. Ces règles sont particulièrement utiles pour déterminer le potentiel de trésorerie d’un bien immobilier. Grâce à un calcul rapide, les investisseurs peuvent facilement passer au crible les biens locatifs pour déterminer s’il existe un potentiel de flux de trésorerie positif.

Ces règles d’investissement immobilier visent à appliquer une discipline de revenu lors de l’achat de biens d’investissement. Si une propriété ne répond pas aux critères de la règle du 1 % (ou 2 %), les investisseurs immobiliers peuvent rapidement savoir qu’il ne s’agira probablement pas d’un investissement à flux de trésorerie et passer à la propriété suivante. Je vous montrerai ensuite comment calculer la règle du 1 % et quand l’utiliser.

Qu’est-ce que la règle du 1 % en matière d’investissement immobilier ?

La règle du 1 % sert à déterminer si le loyer mensuel d’un bien d’investissement est supérieur au montant du versement hypothécaire mensuel de la propriété. L’objectif de cette règle est de s’assurer que le revenu locatif tiré de la propriété est supérieur ou au moins égal au paiement hypothécaire.

Revenus locatifs mensuels ≥ Un pourcentage du prix d’achat

Vous pouvez obtenir le même résultat en inversant la règle du 1 % :

100 x Loyer mensuel = Prix d’achat maximum]

Si un bien immobilier se loue 1 500 euros par mois, après un calcul rapide, vous savez que vous ne pouvez pas payer plus de 150 000 euros sur un bien d’investissement.

Comment fonctionne la règle du 1 % ?

Pour le calculer, multipliez le prix d’achat du bien, plus les réparations nécessaires, par 1 %. C’est le loyer de base que vous devez demander chaque mois. Comparez le résultat à votre hypothèque mensuelle potentielle et vous aurez une meilleure idée de la trésorerie mensuelle d’un bien immobilier.

Remarque : la règle du 1 % s’utilise de préférence comme une estimation rapide. Elle ne tient pas compte des coûts supplémentaires tels que l’assurance, les taxes et l’entretien.

Comment déterminer le prix de location à l’aide de la règle du 1

Pour les propriétaires d’immeubles locatifs, la règle du 1 % peut être un bon indicateur de référence pour déterminer le montant du loyer. Cette règle empirique de l’immobilier est un outil de mesure qui aide les investisseurs à évaluer le risque par rapport au rendement potentiel d’une propriété donnée.

Par exemple :

– une propriété qui coûte 100 000 euros doit être louée pour au moins 1 000 euros par mois.

– Une propriété qui coûte 200 000 € devrait être louée pour au moins 2 000 € par mois, etc.

Exemple de la règle du 1

Supposons que vous cherchiez à obtenir un prêt hypothécaire sur un bien d’investissement d’une valeur de 200 000 euros. En utilisant la règle du 1 %, multipliez 200 000 € par 1 %. Le résultat de votre calcul serait de 2 000 €.

Le résultat de la règle des 1 % nous indique que vos paiements hypothécaires mensuels ne devraient pas dépasser 2 000 €. Si l’hypothèque due dépasse 2 000 € par mois, il sera difficile de dégager un flux de trésorerie positif sur le bien d’investissement et il vaut peut-être mieux s’en passer.

La seule exception serait si vous êtes sûr de pouvoir louer la propriété pour plus de 2 000 €. Dans ce cas, il peut être judicieux pour les investisseurs d’approfondir les chiffres afin de déterminer s’ils s’additionnent et s’il y a une bonne opportunité pour un retour sur investissement positif.

A emporter :

– Le loyer doit être égal ou supérieur au montant de l’hypothèque pour que l’investisseur atteigne au moins le seuil de rentabilité de la propriété.

– Prenez le prix d’achat de la propriété plus les frais de réparation nécessaires, soit 1 %, pour déterminer le montant le plus bas à demander pour le loyer.

– L’objectif est de trouver un prêt hypothécaire dont les mensualités sont inférieures à 1 % du prix d’achat de la propriété.

La règle du 1 % par rapport à d’autres calculs utiles d’investissement immobilier

En tant qu’étudiants en investissement immobilier, nous apprenons qu’il existe des dizaines de calculs utiles et cruciaux à effectuer tout au long du processus d’achat. Si la règle du un pour cent est un moyen rapide et facile d’évaluer le cash-flow d’une propriété, nous savons que ce n’est qu’un des nombreux indicateurs à prendre en compte avant d’acheter un bien d’investissement.

Voici quelques calculs utiles pour l’investissement immobilier :

– Multiplicateur de loyer brut : Utilise le niveau du loyer mensuel pour déterminer le temps nécessaire pour rembourser l’investissement dans sa totalité. Divisez la valeur totale empruntée (montant du prêt) par le loyer mensuel. [Montant du prêt/loyer]

– La règle des 70% : Cette règle indique ce qu’un investisseur doit payer pour un bien immobilier à prix fixe afin de gagner de l’argent. La règle indique que les investisseurs doivent payer 70 % de la valeur estimée après réparation (VAR) d’un bien, moins les frais de réparation. N’oubliez pas que cette mesure est surtout utilisée pour les biens immobiliers à rénover.

– La règle des 50 % : Utilisée pour une analyse rapide d’un bien d’investissement unifamilial. Cette règle indique qu’en moyenne, les frais d’exploitation totaux représentent environ 50 % des loyers bruts. La règle des 50 % est une estimation moyenne à long terme. Ainsi, environ la moitié des revenus générés est consacrée aux frais généraux d’exploitation sur le long terme. Bien que vous puissiez profiter d’années avec des factures peu élevées, vous devrez éventuellement remplacer les gouttières, le toit, la climatisation, l’électricité, etc.

Qu’est-ce que la règle des 2% dans l’investissement immobilier

Comme la règle du 1%, la règle du 2% dans l’immobilier aide également les investisseurs à mesurer le rapport entre le loyer et le prix. Cette règle empirique utilise la même idée que la règle de 1 %. Cependant, la règle des 2 % suggère qu’un bien immobilier locatif est un bon investissement si l’argent du loyer mensuel est égal ou supérieur à 2 % du prix d’achat.

Quelle est l’utilité de la règle des 2 % ? C’est une bonne mesure initiale pour les « investisseurs de trésorerie », qui permet de déterminer rapidement si un investissement a le potentiel d’être rentable.

Comment fonctionne la règle des 2 % ?

Pour calculer la règle des 2 %, il faut multiplier par 2 % le prix d’achat du bien, plus les frais de réparation nécessaires. Selon cette règle, les investisseurs ne doivent pas demander moins de 2 % du prix d’achat total pour le loyer mensuel.

En fonction de ce qu’un investisseur cherche à obtenir d’un bien immobilier locatif, s’il ne satisfait pas à la règle des 2 %, il pourrait quand même avoir la possibilité d’investir en vue d’une plus-value.  Vous devez décider si votre objectif à long terme est l’appréciation ou s’il s’agit d’un flux de trésorerie mensuel. Une fois que vous avez une meilleure idée de vos objectifs, vous pouvez choisir d’utiliser ou non la règle des 2 %, en fonction de vos objectifs d’investissement immobilier.

Veuillez noter que tous les biens d’investissement ne suivent pas la règle des 2 %.

Comment déterminer le prix de location en utilisant la règle des 2 ?

Tout comme la règle du 1 %, multipliez la valeur de la propriété par 2 % pour déterminer le montant du loyer mensuel.

Par exemple :

– une propriété qui coûte 100 000 € doit être louée pour au moins 2 000 € par mois.

– Une propriété qui coûte 200 000 € doit être louée au moins 4 000 € par mois, etc.

Exemple de la règle des 2

Supposons que vous obteniez un prêt hypothécaire de 150 000 euros sur un bien d’investissement. En utilisant la règle des 2 %, multiplié par 150 000 € par 2 %. Le résultat du calcul est de 3 000 €. Cela nous indique que votre prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 3 000 € par mois et que vous ne devez pas demander moins de 3 000 € par mois pour le loyer.

Quand utiliser la règle du 1 % et celle du 2

Les règles de 1 % et 2 % ne sont vraiment utiles que dans la phase initiale d’évaluation des investissements immobiliers. Utilisez la règle du 1 % comme outil de présélection. Si ces chiffres sont conformes à la règle, utilisez la règle des 2 % comme deuxième outil de présélection.

Quand ne pas utiliser la règle du 1 % et la règle du 2

Comme je l’ai déjà dit, les règles de 1 % et 2 % ne sont pas tant des règles que des lignes directrices. Certains experts ignorent complètement ces règles parce qu’ils les jugent trop larges et trop restrictives.

Leur argument est que les marchés où les biens immobiliers répondent aux critères de la règle ne sont pas situés dans les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier. Et pour satisfaire à la règle des 2 %, les immeubles locatifs doivent être les moins chers. Ce qui signifie parfois qu’un investisseur paiera plus cher les réparations et l’entretien parce que la propriété est « moins chère ».

Ce sont là quelques-unes des raisons pour lesquelles les investisseurs peuvent choisir de ne pas tenir compte des règles de 1 % et 2 % dans les investissements immobiliers. Indépendamment de ces préoccupations, il peut toujours être un indicateur utile du rapport entre les revenus locatifs et le prix de la propriété dans les bonnes circonstances.

Inconvénients des règles de 1 % et 2

Nous savons que les règles de 1 % et 2 % présentent un certain nombre d’inconvénients lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Si ces règles peuvent aider les investisseurs à comprendre comment trouver des propriétés ayant un flux de trésorerie positif, elles ne constituent pas en soi un facteur déterminant pour la réussite d’un investissement immobilier.

Voici quelques-uns des inconvénients des règles de 1 % et 2 % :

– Elles ne sont utiles que pour évaluer le cash-flow d’un bien immobilier, mais ne donnent pas nécessairement une image complète du potentiel d’investissement.

– Ne pas tenir compte des autres dépenses liées à la propriété, comme les frais d’hypothèque et d’acquisition, les frais de clôture, les réparations et l’entretien, les assurances, les impôts fonciers, etc.

– Ne vous renseignez pas sur l’état de la propriété, son emplacement, les revenus locatifs nets, le rendement en espèces (COC), le taux plafond ou la plus-value.

– Il se peut même que ces règles ne puissent pas être respectées sur certains marchés. Si vous voulez respecter la ou les règles, vous avez deux possibilités : acheter sur d’autres marchés ou abaisser vos critères (0,5 %).

Conclusion

Les règles de 1 % et 2 % en matière d’investissement immobilier peuvent être des outils utiles pour évaluer le potentiel de trésorerie d’une propriété. Mais ce n’est que la première étape pour déterminer si un bien immobilier est un bon investissement ou non. Ce qui compte vraiment, c’est le revenu net d’une propriété ou le montant qui reste après le paiement de toutes les dépenses. Pour vous donner les meilleures chances de réussite d’un investissement immobilier, fixez des objectifs concernant le taux plafond et le revenu net après financement d’un bien immobilier.