Achat ou vente en viager : les règles à retenir

Le viager est une technique de vente assez particulière puisqu’elle consiste à céder un bien immobilier contre une rente viagère. Toutefois, ce processus complexe induit des charges inhérentes aux deux parties, lesquelles découlent des clauses contractuelles.

 

Que signifie acheter ou vendre en viager ?

 

Comme nous l’avons souligné plus haut, le viager est une acquisition/vente décalée dans le temps, mais contrairement aux transactions immobilières classiques, la passation se fait des années, voire des décennies plus tard. Après le décès du vendeur, l’acheteur peut enfin jouir de son acquisition. 

 

Qui peut effectuer un tel arrangement ? 

 

Tout le monde en théorie ! D’un point de vue juridique, la vente en viager est accessible à un individu jouissant de ses aptitudes physiques et morales. Il doit aussi pouvoir les exercer de manière légale. Pour que l’accord soit valable, deux prérequis sont indispensables : 

  1. la mort (prévue) du crédirentier (le vendeur) revêt toujours un caractère imprévisible : si le débirentier (l’acheteur) a connaissance d’une maladie potentiellement mortelle chez le vendeur au moment de la vente, celle-ci devient caduque ;
  2. la survenue du décès ne doit pas arriver dans les 20 jours suivant la transaction. Durant cet intervalle de temps, la loi considère que la disparition du crédirentier était prévisible. Par conséquent, une annulation peut être envisagée.

Comment se déroule la vente en viager ?

 

Un acquéreur peut entrer en possession d’un logement vide ou occupé. Cas du logement vide : Ici, rien n’empêche le débirentier de disposer librement de la maison ! Libre à lui de la louer ou de l’habiter. Cas du logement occupé : Selon le contrat en vigueur, le vendeur bénéficie à vie de l’usufruit généré. Néanmoins, la vente à un autre tiers reste interdite. 

 

Qui valide une transaction immobilière viagère ?

Plusieurs professionnels peuvent valider ce type de vente, à l’instar du notaire, du commissaire de justice (encore appelé huissier de justice ou commissaire-priseur judiciaire) ou encore de l’officier d’État civil. En cas de doute, prenez conseil auprès des agences immobilières agréées.

 

Les détails financiers d’une vente/acquisition viagère

 

Voici les étapes nécessaires pour l’aboutissement d’un viager : 

  1. les deux parties trouvent un terrain d’entente satisfaisant ;
  2. le montant total de la transaction est arrêté (hormis les frais administratifs) ;
  3. une somme (le bouquet) est directement versée à l’acheteur lors de la signature du contrat de vente ;
  4. le notaire détermine la valeur finale de la rente viagère, ainsi que sa fréquence de paiement. Il faut aussi savoir que l’existence du bouquet n’est pas obligatoire ! Tout dépend des clauses du contrat. Cependant, son montant total équivaut à 30 % de la valeur globale du logement concerné. L’estimation de la rente viagère se calcule en fonction des critères suivants : l’âge et/ou l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien sur le marché et le revenu locatif probable.

Quelques informations supplémentaires

En cas de décès du vendeur en viager, la rente peut revenir à ses héritiers directs : le conjoint ou les indivisaires. S’agissant de ces derniers, la loi les définit comme étant « ceux possédant des droits sur la totalité du bien » La future disparition d’un ou de plusieurs bénéficiaires prolonge simplement la chaîne. La part de la rente revient à son survivant (partiellement ou intégralement). Une fois le processus entamé, le débirentier verse la rente viagère à intervalle mensuel, trimestriel ou annuel. Selon les termes de l’attente, elle est réglable en avance ou à la fin de l’échéance.

 

En somme, le viager reste une bonne option pour un senior désireux de profiter de sa vieillesse en toute quiétude, sans se préoccuper de l’après. Si tel est votre cas, rapprochez-vous d’un professionnel (notaire, officier d’État civil, commissaire de justice) avant de conclure un contrat.

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