La loi Jeanbrun est le nouveau dispositif fiscal qui encourage l’investissement locatif en France depuis février 2026. Elle instaure un « statut du bailleur privé » et succède à la loi Pinel, arrivée à échéance fin 2024. Concrètement, elle permet à un particulier qui achète un logement pour le mettre en location de réduire ses impôts grâce à un mécanisme d’amortissement.
Mais comment fonctionne-t-elle réellement ? Qui peut en profiter, et à quelles conditions ? Cet article fait le point sur la définition du dispositif, son fonctionnement fiscal, ses critères d’éligibilité et ce qui le distingue concrètement de l’ancien Pinel.
La loi Jeanbrun, qu’est-ce que c’est exactement ?
La loi Jeanbrun est un dispositif de défiscalisation immobilière qui récompense les particuliers investissant dans le logement locatif. Son objectif : remettre rapidement des biens sur le marché de la location, dans un contexte de pénurie persistante.
Un dispositif officiellement nommé « statut du bailleur privé »
Sur le plan juridique, la loi Jeanbrun porte le nom de statut du bailleur privé. Elle a été créée par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le dispositif tire son appellation courante de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement à l’origine de la mesure.
Son principe est inédit pour la location nue : il ouvre droit à un amortissement du bien, soit la possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus. Ce mécanisme était jusqu’ici réservé à la location meublée.
Le volet phare du plan « Relance Logement »
La loi Jeanbrun constitue la mesure centrale du plan « Relance Logement », annoncé le 23 janvier 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu. Elle succède à la loi Pinel, dont le dernier millésime s’est éteint le 31 décembre 2024.
Contrairement au Pinel, le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire, sans condition de zonage. L’ambition affichée par le gouvernement : soutenir la construction de 2 millions de logements d’ici 2030.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun a-t-il été créé ?
La loi Jeanbrun répond à une urgence : l’effondrement de l’investissement locatif privé après la disparition du Pinel. En 2025, les ventes de logements neufs aux particuliers investisseurs ont reculé de plus de 50 %, selon la Fédération des promoteurs immobiliers.
Sans relais fiscal, le marché s’est grippé. L’offre locative a diminué d’environ 15 % en cinq ans, alors que la demande reste soutenue. Cette tension alimente la crise du logement, en particulier dans les zones qui concentrent l’emploi et les étudiants.
Face à ce constat, le gouvernement a tranché : mobiliser l’épargne des particuliers plutôt que la seule dépense publique. Le dispositif Jeanbrun vise ainsi 50 000 logements supplémentaires par an, pour atteindre l’objectif de 2 millions de logements construits d’ici 2030.
L’enjeu est aussi de restaurer la confiance des investisseurs. Là où les règles changeaient fréquemment, la loi Jeanbrun installe un cadre fiscal stable, applicable aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur deux leviers fiscaux combinés : un amortissement du bien et un déficit foncier élargi. Ensemble, ils permettent de réduire fortement, parfois d’annuler, l’imposition des loyers perçus.
L’amortissement du logement
L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers. Concrètement, vous étalez le coût du logement dans le temps et vous abaissez d’autant votre base imposable.
Le plafond annuel de déduction dépend de la vocation sociale du logement : il s’échelonne d’environ 8 000 € pour une location intermédiaire (plafonds proches du Pinel et du LLI) jusqu’à 12 000 € pour une location très sociale. Plus le loyer est encadré et les ressources du locataire plafonnées, plus la déduction autorisée est élevée.
C’est une première pour la location nue : jusqu’ici, l’amortissement n’était accessible qu’en location meublée, via le statut LMNP.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global
La véritable nouveauté de la loi Jeanbrun tient à son déficit foncier. Lorsque vos charges dépassent vos loyers, le déficit qui en résulte s’impute sur l’ensemble de vos revenus, et non sur vos seuls revenus fonciers.
Le plafond est fixé à 10 700 € par an. Il grimpe à 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027 lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique.
Cet avantage cible particulièrement les contribuables fortement imposés : en réduisant directement le revenu imposable, il peut faire baisser la tranche d’imposition.
Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Jeanbrun ?
Pour profiter de la loi Jeanbrun, l’investissement doit respecter plusieurs critères précis. Ils portent sur le logement, sur la nature de la location et sur sa durée.
Les principales conditions sont les suivantes :
- le logement se situe dans un immeuble collectif, neuf ou ancien rénové ;
- il est loué nu, à usage de résidence principale du locataire ;
- la location est maintenue pendant au moins 9 ans ;
- l’acquisition intervient entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
- les loyers et les ressources du locataire respectent des plafonds, fixés selon le caractère social du logement.
Pour les biens anciens, des exigences de travaux et de performance énergétique s’ajoutent, afin de garantir la qualité des logements remis sur le marché.
Ces règles forment un ensemble cohérent qui conditionne l’avantage fiscal. Pour le détail complet, vous pouvez consulter toutes les conditions d’éligibilité du dispositif Jeanbrun.
À qui s’adresse le dispositif Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun s’adresse à tous les particuliers qui souhaitent investir dans la location nue de longue durée. Aucune condition de zonage ne restreint l’accès : le dispositif fonctionne partout en France, des grandes métropoles aux villes moyennes.
Plusieurs profils y trouvent un intérêt :
- les contribuables fortement imposés, qui tirent le meilleur parti du déficit foncier imputable sur le revenu global ;
- les investisseurs débutants, rassurés par un cadre simple et stable jusqu’en 2028 ;
- les épargnants patrimoniaux, soucieux de se constituer un capital immobilier tout en maîtrisant leur fiscalité.
Le dispositif vise donc large. Il convient autant à un premier achat locatif qu’à la diversification d’un patrimoine déjà constitué, dès lors que l’investisseur accepte l’engagement de location de neuf ans.
Nouvelle loi Jeanbrun vs ancienne loi Pinel
La principale différence tient au mécanisme fiscal : le Pinel accordait une réduction d’impôt, là où la loi Jeanbrun repose sur un amortissement du bien. Le tableau ci-dessous résume les écarts essentiels.
| Critère | Loi Pinel (close en 2024) | Loi Jeanbrun (depuis 2026) |
|---|---|---|
| Zonage | Limité aux zones tendues (A, A bis, B1) | Tout le territoire, sans zonage |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt calculée sur le prix | Amortissement + déficit foncier sur le revenu global |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Type de location | Location nue, résidence principale | Location nue, résidence principale |
| Période | Close depuis le 31 décembre 2024 | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
Au-delà des chiffres, la logique change. Le Pinel concentrait l’effort sur quelques zones tendues, avec une réduction d’impôt plafonnée. La loi Jeanbrun ouvre l’investissement à tout le territoire et avantage surtout les contribuables imposés, grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global.
L’essentiel à retenir
La loi Jeanbrun relance l’investissement locatif en remplaçant le Pinel par un mécanisme d’amortissement, ouvert à tout le territoire. À retenir :
- elle instaure le statut du bailleur privé, en vigueur depuis le 21 février 2026 ;
- elle combine amortissement du bien et déficit foncier imputable sur le revenu global ;
- elle impose une location nue, en résidence principale, pendant 9 ans minimum ;
- elle s’applique sans condition de zonage, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
